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土地增值税

编辑:中信商务 点击:3733

    (一)纳税人
    土地增值税的纳税人包括在中国境内以出售和其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物(包括地上、地下的各种附属设施)及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。
    (二)计税依据、税率和计税方法
    1.计税依据

    土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
    增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。
    2.税率
    土地增值税实行四级超率累进税率,税率表如下:

    土地增值税税率表

级数

计税依据

税率(%)




增值额不超过扣除项目金额50%的部分
增值额超过扣除项目金额50%~100%的部分
增值额超过扣除项目金额100%~200%的部分
增值额超过扣除项目金额200%的部分
30
40
50
60

    3.计税方法
    在计算土地增值税的应纳税额的时候,应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额,计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例,分别确定增值额中各个部分的适用税率,依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和。
    应纳税额计算公式:
    应纳税额 = ∑ (增值额 × 适用税率)
    4.核定征收
    房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按照不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
    (1)按照法律、行政法规的规定应当设置账簿但是没有设置账簿的;
    (2)擅自销毁账簿,拒不提供纳税资料的;
    (3)虽然设置账簿,但是账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或者扣除项目金额的;
    (4)符合土地增值税清算条件,没有按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍然不清算的;
    (5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
    (三)免税和减税
    1.下列项目经过纳税人申请,税务机关审批,可以免征土地增值税:

    (1)建造普通标准住宅(在各省、自治区和直辖市人民政府根据国务院办公厅的有关规定制定的标准范围以内从严掌握)出售;企业、事业单位、社会团体和其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源;自2010年9月27日起3年以内,企业、事业单位、社会团体和其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的。
    (2)由于城市实施规划、国家建设需要依法征收、收回的房地产。
    (3)由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让的房地产。
    (4)个人之间互换自有居住用房地产的。
    2、下列项目可以暂免征收土地增值税:
    (1)以房地产进行投资、联营,投资、联营的一方以房地产作价入股或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中的,但是所投资、联营的企业从事房地产开发的和房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营的除外;
    (2)合作建房,一方出土地,一方出资金,建成后按照比例分房自用的;
    (3)企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的;
    (4)个人销售住房。

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